长租公寓或将成为助力中小房企超车的上等马

2017年被很多人认为是开发商进军长租公寓的元年，这一年，绿地、朗诗、远洋、碧桂园、中骏等房企相继开始进军长租公寓，保利、招商、旭辉，先后成功发行住房租赁ABS产品。截至2017年底，中国排名前30位的房企开发商中，已有三分之一以上涉足长租公寓。开发商的进入，深刻改变了长租公寓的行业格局，但力的作用是相互的。与此同时，长租公寓也将开始影响开发商之间的力量角逐

习近平在十九大报告中指出：“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”与此同时，为了进一步巩固“租售并举”的国家战略定位，在供给侧，施行租售并举，通过开发商自持、商改住、集体土地入市等政策扶持实现多主体供给；而在需求侧，提倡租售同权，使租房者在落户社保、就医入学、水电煤使用等多方面享有与购房者同样的权益。

至此，我们看到住房租赁已经成为房地产长效机制的重要组成部分。也就是说，在住宅领域，除了过去我们普遍熟知的商品房买卖外，租住公寓也将成为一种常态。长租公寓作为一种新的竞品，已经进入开发商的赛马场之中。

而与此同时，房企对市场份额的争夺即将进入白热化阶段。据统计，截至2017年底，提出千亿目标的房企已多达六七十家。随着房地产市场份额进一步向品牌房企集中，行业集中度不断提升，在“强者恒强，弱者更弱”的趋势下，大鱼吃小鱼成为行业常态，规模成为生存的必需，中小房企生存和发展备受挤压。

据中指研究院发布的《2017年度房企业绩排行榜》显示，2017年共有143家房地产企业销售业绩过百亿，16家企业跻身千亿俱乐部。克er瑞数据显示，预计至2020年，千亿房企数量或扩容至30家。随着规模房企竞争优势的体现，未来100房企的整体业绩规模将继续增长，各梯队房企的行业集中度也将进一步上升。预计到2020年，10和30房企的集中度将分别达到47%和70%。也就是说，在传统房地产开发领域，留给中小房企，尤其是规模在百亿以下房企的蛋糕将会越来越少。

那么中小房企的出路在哪里呢？《创新者的窘境》一书或许能给我们一些启示。

《创新者的窘境》被誉为20世纪最有影响的20本商业书籍之一，在这本书中提出了一个概念：破坏性技术，并例举了硬盘、摩托车、钢铁等领域的案例来说明，这种技术将重新定义竞争的前景，最终将原本占据优势的大企业挤出市场。而这些大企业并非一般企业，是精于管理，以创新和执行闻名，被大多数经理人效仿和推崇的企业。

不仅如此，作者还预言，那些德高望重的公司注定要走向灭亡，因为它们一直在做被认为应该做的事情：取悦于最有价值的顾客。而且，它们似乎别无选择。因为一种叫做“组织性质的规律”的力量严格限定了一个企业什么能做什么不能做。当企业的管理人员完全被这些力量所控制时，他们在面临突破性技术时就可能把企业搞砸了。

破坏性技术并非多复杂的技术，相反它往往很简单，在破坏性技术出现之初，行业内的大小企业在技术上其实都能够实现。但是两者的不同选择，最终决定了两个截然相反的结果。可见，发现并发展破坏性技术将成为小企业完成超车的弯道。

那么小企业如何寻找行业内的“破坏性技术”呢？书中也总结提炼了破坏性技术的一些特征，如利润率通常更低、首先在新兴市场投入商业化运作、本质上是一个市场营销挑战而非技术挑战等……带着这些特征再回头看进入房地产市场不久的长租公寓市场，不难发现两者之间有不少契合之处。

虽然长租公寓目前尚无成功的商业模式出现，但这也恰恰让行业内的企业不论实力强弱都站在了同一起跑线上。谁找到那条正确的路径，谁就能成为赢家。而事实上，比起大开发商，中小更有可能率先找到那条正确的路径。

长租公寓一是长，意味着投资回收期长，存货周转长；另一个是租，即只租不售，不允许变现销售。这对于开发商而言，是从销售型到持有型的变化，反差极大，需要扭转思路。大房企可能会基于主动被动等各方面原因进军租赁住房市场，但很少会集中所有力量去做长租公寓。中小企业则相对没那么多束缚。

规模决定战略：中小型企业更容易突破转型。

根据企业的不同规模和对长租公寓业务的重视程度，企业可以进行不同的战略定位。对于百强房企来说，长租公寓比较适合的战略定位是平行战略；仍在纠结中的房企可以先采用补充战略；而中小企业资源相对有限，如果只是作为平行战略或战略补充去做，在市场上必然不会有太大的竞争优势。所以中小企业如果下定决心要做，更适合采用核心战略定位，将新老业务分离，由CEO亲自挂帅。

《创新者的窘境》还指出大多数人认为高管做出了有关企业发展方向和资源投资方式的重要决策。事实上，真正的权力掌握在一些中层管理人员手中，这些管理人员在企业内部有权决定向高层提交哪些提案。中层管理者出于对失败的恐惧，而更愿意建议发展延续性技术，而非破坏性技术。

也就是说，在大企业主导公司发展方向的是管理层；而在中小企业，做主的就是CEO。而这两者在思维模式上存在着与个人能力无关的客观差异。中层管理更擅长延续性创新，CEO的思维模式则更大胆、更具突破性。而长租公寓对于开发商而言，是从销售型到持有型的变化，反差极大，需要扭转思路，在这方面CEO的思维模式更符合一些。

基于以上主客观因素，长租公寓在大开发商的赛马场上，一般只是下等马或是中等马。而对于决定转型，将其作为核心战略的中小房企来说，长租公寓则将成为上等马。以上等马对中等马，胜；以上等马对下等马，则更胜。所以，从长远来看，集中资本做租赁市场的小房企可能会走得更远。